Il trust a protezione dei beni della famiglia

Il trust a protezione dei beni della famiglia Paolo Borrelli Studio legale

Il trust, istituto giuridico di origine anglosassone, è ormai applicabile e diffuso in tutto il mondo. È nato con l’obiettivo di separare da un patrimonio determinati beni che possono essere utilizzati per il perseguimento di un interesse specifico o raggiungimento di uno scopo.

In pratica il “disponente“ affida e “trasferisce” temporaneamente la proprietà di uno o più beni del proprio patrimonio ad un soggetto di sua fiducia, il “trustee”, che ne assumerà il controllo e li gestirà per il raggiungimento dello scopo indicato dal disponente stesso, nell’interesse di uno o più beneficiari.

Nell’ordinamento italiano non vi sono norme specifiche in materia, pertanto bisogna fare riferimento alla Convenzione dell’Aja del 1° luglio 1985. “In mancanza di una legge italiana, per istituire e regolamentare un trust è necessario – spiega l‘avvocato Paolo Borrelli – riferirsi alla normativa contenuta nella Convenzione che però è di limitata utilità, in quanto definisce solo i caratteri fondamentali del trust, ma non si addentra nella sua specifica regolamentazione”.

Le finalità del trust possono essere molteplici: amministrazione e protezione del patrimonio familiare da vicende imprenditoriali o familiari; tutela dei minori e dei soggetti incapaci; tutela del patrimonio per finalità successorie, con destinazione a eredi specifici o a persone estranee alla famiglia; investimento in piani pensionistici o fondi comuni.

Il trust prescinde dal vincolo familiare, tutti lo possono costituire e non ha scadenze dipendenti dall’esistenza o meno del vincolo. Essendo uno strumento giuridico altamente flessibile, consente una risposta efficace alle esigenze di pianificazione patrimoniale non solo delle famiglie ma anche delle coppie di fatto non pienamente tutelate dal punto di vista giuridico.

“Il trust si configura – afferma l’avvocato Borrelli – come uno strumento giuridico estremamente versatile e dagli innumerevoli usi, capace da un lato di rispondere alla domanda di flessibilità che emerge dal contesto economico finanziario, dall’altro di superare i limiti degli istituti giuridici tradizionali dell’ordinamento italiano. Inoltre qualsiasi tipologia di beni può essere apportata, dagli immobili alle opere d’arti, e non vi sono vincoli legali per la sua costituzione, ad esempio il matrimonio per il fondo patrimoniale”.

Negli ultimi anni inoltre il trust ha riscosso enorme successo come strumento per prevenire o risolvere i conflitti patrimoniali purtroppo tipici della separazione o del divorzio, specie nei casi in cui sussista la necessità di tutelare gli interessi dei figli, magari ancora minorenni, o e dei soggetti diversamente abili.

Con il trust “familiare” il patrimonio conferito viene destinato alle esigenze della famiglia, in particolare di educazione ed istruzione della prole.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19376 del 3 agosto 2017, ha sancito che il trust familiare deve essere considerato un atto a titolo gratuito, in pratica non è prevista una controprestazione da parte dei familiari per i quali è istituito.

Quale sarà l’impatto del Coronavirus per il Real Estate italiano?

La diffusione del Covid-19 ha messo in ginocchio tutti i settori dell’economia globale e sta avendo un forte impatto anche su quello del Real Estate. A parlare oggi del comparto immobiliare con uno sguardo alla situazione delicata dell’Italia, il dott. Panini, Amministratore Delegato di ELVinvest.

immobiliare e coronavirus
Sale house and calculator

“Con il 90% delle attività costrette al lock-down totale e le misure di social distancing, il settore immobiliare si trova adesso a fare i conti con una dura battuta d’arresto. Secondo le stime, in Italia rischiano di andare in fumo oltre 20 miliardi di euro di transazioni immobiliari. Anche nel mercato globale si registra un temporaneo calo delle operazioni, conseguenza diretta delle restrizioni alla libertà di movimento.”

“Nonostante le attuali difficoltà”, spiega il dott. Panini, “la situazione, la profondità e la durata dell’impatto che potrà avere la pandemia variano profondamente da Paese a Paese. Infatti, se la crisi sanitaria non ha guardato in faccia nessuno costringendo la popolazione mondiale a farvi fronte, come i singoli Stati si rialzeranno e reagiranno alla bufera dipende dalla salute delle economie preesistenti all’incombere del virus.

Infatti, una volta superata la fase di shock iniziale, inevitabile conseguenza “logistica” della temporanea battuta di arresto di transazioni ed operazioni di investimento, per mercati in buona salute la crescita riprenderà. Dove invece le quotazioni del mattone erano, già sul nascere, in disallineamento rispetto al valore intrinseco dei beni ed ai fondamentali economici, la pandemia contribuirà ad accelerare un declino già in atto”.

L’impatto del virus sul mercato immobiliare italiano secondo ELVinvest

“Purtroppo, se si guarda all’Italia, la situazione è particolarmente drammatica a causa degli andamenti negativi che già si erano registrati a partire dall’ultimo trimestre del 2019. Infatti, nonostante le stime per il settore immobiliare facessero auspicare ad una timida ripresa per il 2020, potendocisi aspettare un rialzo del PIL pari a circa lo 0.4%, questo barlume di ottimismo è stato bruscamente spazzato via dallo scoppiare della pandemia che ha intaccato un’economia già molto debole.”

“Sebbene sia difficile allo stadio attuale fare previsioni precise” precisa il dott. Panini “le nuove stime sul PIL per il 2020 prevedono un crollo pari al 2%, ipotesi “soft”, o addirittura del 10% a detta dei meno ottimisti. Attività serrate, turismo congelato, shock della domanda e crisi della liquidità sembrano essere diventate le nuove costanti per l’Italia in periodo di crisi”.

Ma guardando ai diversi comparti quali sono le differenze nel Bel Paese?

“Per quanto riguarda il comparto residenziale, il 2019 è stato un anno caratterizzato da una leggera ripresa nell’ambito delle compravendite, ripresa cui però non ha corrisposto un aumento dei prezzi” spiega Panini. “Con il diffondersi del virus la domanda immobiliare ha subito una drastica flessione e le speranze che la crescita aumentasse e si protraesse per il 2020 sono andate rapidamente in fumo. Stando alle previsioni per i prossimi due anni, si prevedono forti cali delle compravendite. Si assisterà inoltre a un cambiamento nelle preferenze degli acquirenti verso un maggiore allineamento con i nuovi dogmi imposti dal distanziamento sociale, privilegiando tutti quegli aspetti legati alla comodità e alla sicurezza dell’abitazione.

Anche nel settore commerciale si prevede un forte calo dei rendimenti. Ad oggi sono poche le aziende italiane ed essere attrezzate per la pratica dello smartworking: il trend per i prossimi mesi vedrà dunque una massiccia riqualificazione delle vecchie strutture per adattarle rapidamente alle nuove esigenze.

Inoltre, a causa del blocco turistico e della cancellazione delle prenotazioni per i mesi a venire, il settore alberghiero si trova ora in una fase di piena crisi. Per salvare questa asset class c’è chi si illude sperando nella concessione di finanziamenti statali, sul lungo termine e senza interessi. Manovra questa che potrebbe dare una boccata di ossigeno alle attività, da destinare alle principali città turistiche del nord Italia – come Milano, Bologna e Firenze”. Purtroppo una speranza vana secondo la visione di ELVinvest.

Le sfide attuali per il mercato immobiliare

L’impatto del virus è e sarà molto differenziato, le difficoltà colpiscono simultaneamente sia il lato della domanda che quello dell’offerta. “Esattamente” riprende il dott. Panini “se da un lato i potenziali acquirenti hanno assunto una posizione attendista nella speranza di un ritorno alla normalità, dall’altro lato, invece, continua a calare la fiducia degli investitori preoccupati per la stabilità dei propri assets nel lungo periodo. È difficile prevedere con esattezza la durata o l’impatto che avrà la crisi epidemica sul settore immobiliare, così come i tempi di recupero una volta che le attività verranno ripristinate”.

“Un elemento centrale per la rinascita dei vari business sarà sicuramente la trasformazione digitale. Videoconferenze, chat-boot ed e-learning saranno un trend destinato a crescere nel lungo periodo e sempre più operatori immobiliari si convertiranno al lavoro in remoto. Anche l’attività degli intermediari immobiliari verrà ripensata in chiave digitale, così da offrire ai propri clienti tutti i servizi di virtual office necessari per l’accesso agli acquisti online.

Prospettive future per il mattone

“Come accennato in introduzione” conclude Panini “è importante contestualizzare l’avvento della crisi ed analizzare i singoli sistemi economici che la pandemia ha intaccato nelle scorse settimane. Economie stabili e sorrette da fondamentali in buona salute, quali PIL in aumento o stabile, tassi di disoccupazione ed inflazioni ridotti, sapranno rialzarsi e nel medio termine non si può escludere che questa fase di “distruzione” potrà servire da acceleratore positivo, creando delle opportunità per gli investitori che sapranno agire in modo strategico individuando opportunità nei mercati migliori”.

FIAIP: campagna di comunicazione per tutelare il cittadino dalle truffe

Acquistare o affittare un certo immobile, come ad esempio una casa, è un passo molto importante che può addirittura stravolgere la vita di una persona. Si tratta di un investimento che richiede a monte una valutazione dei pro e dei contro, in cui rientra la tassazione fiscale, la manutenzione dell’immobile e le spese che ne derivano.

Prima di fare questo la decisione più importante da prendere è di affidarsi ad un agente immobiliare professionale così da rendere l’investimento sicuro e protetto da eventuali truffe.

Per sensibilizzare i cittadini sui possibili rischi delle trattative immobiliari “fai da te”, la FIAIP (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) ha ideato tre video, da 45 secondi ciascuno, che sono stati lanciati sui social network.

I filmati fanno parte della campagna di comunicazione digitale che FIAIP ha messo in campo ad ottobre e che è stata presentata a Roma a fine settembre.

I video accendono i riflettori su tre situazioni differenti ma comuni, in cui i consumatori durante l’acquisto di una casa, la vendita di un immobile e l’affitto di un locale commerciale, pensando di “risparmiare” e “raggiungere velocemente l’obiettivo” non si affidano ad un agente immobiliare e quindi rischiano di incorrere in sonore truffe.

L’obiettivo della campagna di comunicazione della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) è di mettere in guardia i consumatori dalle numerose fregature perpetuate sia sul web che mediante finti agenti immobiliari.

La Federazione scende in campo per porre fine ai pericoli del “fai da te” e per fornire a chi si appresta a comprare, vendere o affittare casa, una maggiore consapevolezza, anche rispetto ai valori immobiliari correnti.

In occasione della presentazione dei video, il Presidente Nazionale Fiaip Gian Battista Baccarini ha precisato:

“Fiaip da sempre lavora per creare un circuito di sicurezza nella compravendita immobiliare, circuito che dovrebbe vedere uniti tutti gli attori della filiera contrattuale. Da sempre lavoriamo per unire le varie figure professionali che accompagnano il cliente nel percorso precontrattuale e in quello dei trasferimenti. Due fasi molto diverse che però avrebbero bisogno di essere integrate”.

Fiaip, da più di 40 anni, oltre ad essere fra le più grandi e dinamiche Federazioni di categoria Europee, è anche accreditata presso il Parlamento Europeo. In Italia è referente tecnica dell’O.P.M.I. Osservatorio Parlamentare del Mercato Immobiliare.

La presenza capillare su tutto il territorio nazionale, operata attraverso 20 sedi regionali e 105 collegi provinciali e interprovinciali, rappresenta per gli associati un punto di informazione e di consulenza professionale nonché di difesa sindacale degli interessi della categoria.

FIAIP è aderente a Confindustria, Confedilizia, Tecnoborsa, Confassociazioni e collabora con CEPI -European Association of Real Estate Professions e con il NAR – National Association of Realtors.

Tante le iniziative che la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali negli anni ha messo in campo, ma questa è la prima campagna di comunicazione digitale diretta al cittadino, al cliente, per fargli capire che affidarsi a un agente immobiliare professionale è importante per la sua tutela ed è garanzia di sicurezza e serenità.

“Chi promette al mercato di fornire valutazioni veritiere – è stato il commento del Presidente Baccarini -, basandosi per le valutazioni immobiliari su algoritmi di cui nessuno conosce i codici, molto probabilmente non sa o non vuole sapere che la valutazione del bene casa è molto complessa e che ogni unità immobiliare è diversa l’una dall’altra. Massificare le valutazioni, può esser utile per le start up del web che vogliono svolgere le funzioni degli agenti immobiliari, ma non certo alle famiglie italiane che nell’acquisto della loro casa, mettono i risparmi di una vita”.

Di seguito gli altri 2 video della campagna

Investimenti immobiliari in Europa: chi sale e chi scende

investimenti-immobiliariL’Europa dell’immobiliare cambia ancora volto, con alcune città che risalgono e altre che scendono. Tempo di cambiare dunque, per gli investitori, che possono diversificare il loro portafogli. Tra le città attualmente più interessanti c’è Milano, dove le case non aumentano di prezzo, ma gli affitti sì, così da poter fare investimenti a scopo di locazione. Le due città principali della Spagna invece, Madrid e Barcellona, vedono un rally dei prezzi, mentre scendono a Londra, dopo anni in costante rally. Rally anche a Vienna, dopo la costruzione di nuove abitazioni. Stabile Parigi, da sempre molto cara. A Milano le nuove costruzioni residenziali non hanno alzato i prezzi, e gli appartamenti costano il 20% in meno rispetto al 2007. Possibilità di guadagno dunque sia per la locazione che per vendite future, a lungo termine.
A Madrid e Barcellona continuano a salire i prezzi, specialmente nelle aree più lussuose e residenziali. Qui la crescita è del 12% annuo per le nuove abitazioni. Alcuni però esprimono preoccupazione, visto quel che successe a causa della bolla di qualche anno fa per le nuove costruzioni.
A Londra invece, dopo dieci anni di rally, i prezzi iniziano a scendere anche del 5% sulle nuove costruzioni, in tutta la città. Anche a Parigi c’è stabilità, se si considera che i prezzi delle case stanno aumentando del 3%, contro una media passata del 11%. Del 6,5% invece gli aumenti a Berlino, in controtendenza con i rally degli anni scorsi, mentre gli aumenti a Vienna attorno al 7%.

Fondi immobiliari in crescita in Italia

fondi immobiliariIl 30esimo rapporto di Scenari Immobiliari registra in crescita il mercato dei Fondi Immobiliari, con Milano e Roma in testa agli interessi.

Grazie ai bassi tassi d’interesse dovuti alla politica della BCE sul costo del denaro, le prospettive italiane, ed europee, crescono, con l’Italia che presumibilmente potrà raggiungere un valore di 50 miliardi in questo settore. L’85% del mercato europeo, rappresentato da Francia, Germania, Gran Bretagna, Lussemburgo, Olanda, Spagna, Svizzera e Italia è crescuto in media del 7,3% annuo tra il 2010 e il 2013, e poi ha avuto una forte accelerazione, tanto da registrare un +9,8% nel 2014, un +10,8% nel 2015 e un +12,4% nel 2016. In Italia i Fondi Immobiliari registrano un patrimonio di 46 miliardi nel 2016, e il 2017, gli oltre 400 fondi immobiliari potrebbero registrare un patrimonio complessivo di 50 miliardi di euro.
I mercati emergenti in Europa sono quello residenziale, in particolare, anche con una certa speculazione, certamente, ma spesso incentrati sulla ristrutturazione, trainata dal settore specifico del risparmio energetico. Altro settore trainante è quello della residenza specializzata, in particolare per lo studente e il senior single. Il costo del denaro basso ha poi fatto diminuire l’indebitamento del sistema da 30 miliardi di euro a 25,5 miliardi, negli ultimi cinque anni, grazie anche alle ristrutturazioni del debito.

Compravendite case, i pensionati investono

casaGli investimenti immobiliari in Italia sono in aumento, grazie alla politica di tassi bassi della BCE, che sta favorendo l’accesso al mutuo, e così anche i pensionati iniziano ad investire di più, anche se la maggior parte degli acquisti di questo segmento riguardano la prima casa. Secondo i dati in possesso del gigante dell’immobiliare italiano, Tecnocasa, quasi il 27% degli acquisti da parte dei pensionati comunque, riguarda il puro investimento, per vari motivi, vuoi per lasciare un immobile in eredità, vuoi per rimpinguare la pensione.

In particolare sono i pensionati con grandi risparmi ad investire, e infatti, moltissimi degli acquisti immobiliari da parte dei pensionati, vengono effettuati senza richiesta di mutuo.

Nel secondo semestre del 2016, i pensionati hanno acquistato il 9,0% degli immobili, e di questa percentuale, il 60,3% si è impegnato per la prima casa, ma il 26,9% ha cercato l’investimento. Solo il 12,8% dei pensionati ha acquistato una casa per le vacanze, la cosiddetta seconda casa. Per il segmento degli acquisti per investimento dunque, si è registrato un aumento del +1,4%. Tra tutti gli acquisti effettuati, solo il 9,3% ha visto la richiesta di credito alle banche, e ben il 90,7% è stato acquistato con i risparmi. Una fuga anche, dai conti correnti, sempre più attenzionati dal fisco.

Gli acquisti di trilocali sono il 35,4%, i bilocali il 29,0% e i quattro locali il 13,6%; infine, il restante 11,3%, riguarda villette, rustici, ed altre tipologie.

Investimenti immobiliari, 435 miliardi di dollari per il 2017

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Cushman & Wakefield, la grande multinazionale del mercato immobiliare globale, traccia il quadro dei nuovi investimenti per l’acquisizione su questo settore, che vedrà un leggero calo dei capitali utilizzati, rispetto al 2016. Si tratta, secondo i dati dell’azienda, della prima decrescita dal 2011 ad oggi, ma allo stesso tempo, anche del seconda somma di capitale mai impiegata nel settore, sempre in riferimento al periodo dal 2011. Un gran numero di capitali investiti dunque, un segnale contrastante tra leggera flessione e massicci investimenti. Si tratta di ben 435 miliardi di dollari che sono stati e saranno investiti nella compravendita degli immobili in tutto il mondo. Il calo maggiore si è registrato nell’area Emea, che include la sola Europa, il Medio Oriente e l’Africa geografiche. In questa area si è registrato un calo del 9%, con gli investimenti fermi a 130 miliardi di dollari. Una piccola crescita, del 2%, si è invece registrata nell’area americana, sia settentrionale che meridionale. Qui i capitali da investimenti immobiliari si attestano a 173 miliardi di dollari. In leggero aumento anche l’Asia, dove gli investimenti ammontano a 132 miliardi di dollari. Il mercato immobiliare mondiale è naturalmente molto variegato, con aree geografiche che registrano un calo dei prezzi, ed altre che registrano un aumento. Quindi gli investitori si muoveranno alla ricerca di opportunità.

Fondi immobiliari: meglio non rischiare

Per i Fondi immobiliari sta arrivando la resa dei conti, e il suggerimento è quello di disinvestire, qualora lo abbiate già fatto, oppure evitare gli investimenti nel settore, che era stato tenuto a galla dai due anni di proroga Renzi. Adesso molti dei fondi andranno a scadenza, e sicuramente, molti di questi saranno con rendita negativa. Una bella tegola per chi credeva di aver fatto un investimento, anche se è difficile oggi fare una cernita di quelli più rischiosi. Sicuramente i fondi delle Poste Invest Real Security e Obelisco faranno piangere i loro acquirenti, e a pagarne le maggiori conseguenze saranno quelli che hanno in mano i prodotti finanziari che scadranno per ultimi. Gli analisti di Tecnocasa hanno calcolato delle perdite, per il settore dei prodotti finanziari legati ai fondi immobiliari, attorno al 40%. Probabile che il fondo Obelisco veda una perdita del 35% sul patrimonio netto. Socrate, che scade tra 3 anni, perde attualmente il 37%, meno comunque di BNL Immobiliare Dinamico, che alla stessa scadenza arriverà al 59%. Un po’ meglio per Immobilium 2001, con una perdita del 20%. Se la situazione non dovesse migliorare nei prossimi tre anni, queste perdite saranno confermate, se non peggiorate. Maggiore speranza per i titoli a lunga scadenza, che potrebbero recuperare qualcosa. Qui sotto una tabella con le perdite attuali sui fondi immobiliari.

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Mutuo a condizioni vantaggiose con #ORAPUOI di Unipol Banca.

Nonostante la crisi, gli ultimi dati Istat parlano chiaro: gli italiani desiderosi di comprare casa sono in aumento e, in generale, si registra una rinnovata fiducia nel mattone dopo il brusco stop degli ultimi anni. Il mercato immobiliare sembra dunque essere in ripresa, ma purtroppo, ancora per molti, il sogno di acquistare un immobile si infrange davanti alla difficoltà di accedere a un mutuo.

Investire nel mattone, gli italiani vanno all’estero

L’interesse e la fiducia che gli italiani hanno da sempre avuto verso l’investimenti in immobili, sembra ad  un tratto essere sparita o venuta comunque meno, compici le tasse  che continuamente vengono messe sulle case di proprietà.

Tre consigli per chi vende casa

Il calo che ha interessato il mercato immobiliare italiano in questi anni ha ridotto in generale non solo il valore commerciale degli immobili, ma anche il numero totale delle compravendite effettuate nel periodo.

Di conseguenza, per tutti coloro che in questo periodo hanno deciso di vendere la propria abitazione, i tempi di attesa sono diventati più lunghi. A complicare il quadro, inoltre, contribuiscono anche l’attuale morsa del credito che interessa il sistema bancario, alquanto restio a concedere mutui, e le condizioni di precarietà diffuse nel mondo del lavoro, che non incentivano gli istituti di credito a concedere finanziamenti ipotecari per l’acquisto di abitazioni.

vendere casa

Investimenti immobiliari cosa c’è da sapere

Photo Credits - Fernando Leon - Getty Images Entertainment - Getty Images - 169196530Investire nel mercato immobiliare è chiaramente differente rispetto a quello che è l’investimento che viene fatto per l’acquisto di una casa dove, invece, si deciderà di andare a vivere. Infatti, molte case si presentano molto bene e sono anche ideali per andare a vivere. Tuttavia, l’abitabilità non dev’essere confusa con quello che è l’investimento immobiliare.

Decreto del Fare i mutui agevolati per l’immobiliare

mutui-online-azioni-ricavi-semestraliIl mercato immobiliare è da tempo in crisi e con esso anche il settore legato ai mutui, sempre più difficili da prendere per via delle difficoltà occupazionali e per via di contratti di lavoro e garanzie che non riescono a soddisfare l’esigenze delle banche. Per far ripartire entrambi i settori c’è chiaramente bisogno di quella che è un’adeguata politica economia, politica che può far fronte alle difficoltà del settore economico.

All’interno del Governo Letta questo tema è ben conosciuto. Infatti, sulla bozza del Decreto Del Fare bis è prevista un’intera parte dedicata a quelli che sono i mutui e le relative agevolazioni per i giovani. Un tema che il governo delle larghe intese dovrà trattare quanto prima per fare in modo che vi sia una ripresa del settore e degli investimenti

Negli ultimi mesi il governo guidato da Enrico Letta si è dovuto scontrare con temi economici molto importanti ed anche prossimi alla scadenza come nel caso dell’Imu, degli ammortizzatori sociali e dell’incremento dell’Iva, incremento previsto per il prossimo mese e che sta togliendo molte forze al governo delle larghe intese per via dello scontro tra il Partito Democratico e il Popolo delle libertà.

In ogni caso il Governo Letta è deciso a fare un importante investimento sull’immobiliare con l’agevolazione dei mutui ed anche un investimento sull’impresa. Per quest’ultimi due fattori sono stati messi a disposizione 100 milioni di euro per la Cassa Depositi e Prestiti, fondi che verranno distribuiti nel seguente modo:

  • Fondo di Solidarietà sospensione mutuo casa per le famiglie in difficoltà con un ammontare di 40 milioni di euro;
  • Fondo di Garanzia per mutui casa per le giovani coppie e per i lavoratori che sono precari con un ammontare di 60 milioni di euro.

Investire nel mattone 2013

aedes-azioni-immobiliare-obiettivi-strategici-importanti-raggiuntiTra i tanti investimenti “preferiti” dagli italiani, quello nel mattone assume certamente una rilevanza particolare. Nel corso degli ultimi decenni l’impiego dei propri risparmi verso la prima o la seconda casa è diventata una strada pressochè obbligata per milioni di famiglie tricolori: tuttavia, la prolungata crisi di settore sembra aver aperto qualche crepa nelle certezze finanziarie e patrimoniali degli italiani. Conviene ancora investire nel mattone nel 2013?